Planean sobredensificar Riviera Maya


El gobierno de Solidaridad propone un mecanismo para construir más cuartos de los permitidos en la Riviera Maya.

Por: Hugo Martoccia

El Ayuntamiento de Solidaridad aprobará durante este mes una polémica “herramienta técnica financiera” que permitirá una sobre densificación de casi 6000 cuartos hoteleros en la Riviera Maya, y que podría servir de base para iniciar un nuevo proceso de construcciones en el estado.

Esta fórmula, denominada “transferencia de potencial de desarrollo”, permite que a las áreas en las cuales, por sus condiciones ambientales, no se pueda construir, se le asignen densidades de construcción, que los dueños pueden vender para que se construya en otros terrenos.

En palabras simples: si usted es dueño de un terreno que está en manglar o encima de ríos subterráneos, por ejemplo, en vez de asignarle un densidad de construcción  cero, se le asigna una densidad habitacional de 5 viviendas por hectárea o una densidad turística hotelera 10 cuartos por hectárea.

Pero, como las condiciones ecológicas no le permiten construir, usted “vende” esa densidad, para que otra persona pueda sobre densificar su propio terreno. A la larga, se trata de poder construir más cuartos de los permitidos en los planes de desarrollo.  Un 15 por ciento de ese dinero irá a obras de infraestructura municipales.

La mencionada fórmula es parte del Anteproyecto de Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de Solidaridad, que presentó el Ayuntamiento presidido por el alcalde Román Quian, y que este mes se discutirá con asociaciones civiles. 
De acuerdo a lo que dice el mencionado documento, casi 593 hectáreas en tres zonas de Preservación Ecológica en Ríos Subterráneos en el Municipio de Solidaridad, podrán emitir “derechos de edificación” que transferirán potencial de desarrollo para construir 2,965 viviendas o 5,930 cuartos de hotel, a las zonificaciones receptoras, previo estudio de impacto urbano.

La trasferencia de potencial de desarrollo no es un argumento nuevo, y no es, definitivamente, algo que deba ser malo para el desarrollo. Se ha utilizado en el Distrito Federal para conservar sitios que son patrimonio histórico, y también en la ciudad brasileña de Curitiba, por poner algunos casos.

En esta última ciudad, que es un ejemplo de desarrollo urbano en el continente, este sistema de transferir densidades de construcción sirvió para realizar un gran corredor de parques verdes que son el orgullo de sus habitantes.    

En Quintana Roo, sin embargo, una medida de esa naturaleza lo primero que despierta son dudas, y luego temor de que en el fondo sólo se pretenda encontrar un nuevo resquicio para levantar hoteles y condominios sin orden ni medida.

El proyecto

De acuerdo al anteproyecto (que llegó, en principio, a muy pocas y contadas manos) la denominada “transferencia de potencial de desarrollo” es  una “herramienta técnica financiera diseñada para apoyar a los propietario de los predios clasificados como áreas de preservación ecológica”.


Se explica en el documento que a estos predios “se les asigna una densidad habitacional o una densidad turística hotelera”. Pero aclara que “no podrán utilizarse esas densidades, y se convertirán en derechos de edificación que podrán ser vendidos por los propietarios de los predios de protección ecológica (considerados como emisores de potencial de desarrollo) y esos derechos de edificación podrán ser adquiridos en el mercado inmobiliario por los propietarios de predios con asignación de usos habitacionales o turístico hoteleros”.

El método de intercambio es así: “El Sistema consiste en la cesión de derechos de edificación desde una zona (polígonos emisores) donde la densificación urbanística está restringida o no permitida, a otra zona (polígonos receptores) donde sí se permite la urbanización”.

Los mecanismos de control que se intentan generar alrededor de esta polémica medida, incluyen que estas transferencias de derechos se registren en el municipio, que creará un fideicomiso, “para verificar y certificar que los compradores y los vendedores cumplen con los requerimientos de zonificación asignados a sus predios, así como para constatar que la transferencia sea única e irrepetible y se cuantifiquen de manera correcta las densidades establecidas en los derechos de edificación objeto de cada transacción”.
Otros mecanismos de control establecen:

* La transacción deberá hacerse por el total de “derechos de edificación” resultante y solo se podrán transferir los derechos por una sola ocasión.
* Las transacciones se harán a precio de mercado.
* El 15 por ciento del monto de la operación quedará en manos del fideicomiso municipal.
* Esos recursos “serán utilizados para la construcción de obras públicas de infraestructura y equipamiento, que a juicio del Fideicomiso sean necesarias en la localidad”.
* Los lotes receptores de “derechos de edificación” no pueden rebasar el tope de un 15% adicional a su densidad permitida, o se destinarán a zonas que al municipio “le interesa impulsar”.


Un viejo político con intereses en Playa del Carmen dijo: “habría que ver de quien son esos terrenos que se están beneficiando, y también quienes son los dueños de las zonas que el municipio va a querer impulsar”.

Ese parece ser el verdadero fondo de la cuestión. 
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