Tulum, campo minado para inversionistas: Más de 70 desarrollos no entregados y más de 100 víctimas del fraude inmobiliario
Destacan patrones comunes: promesas de plusvalía impulsada por el Tren Maya y el nuevo aeropuerto de Tulum.
Tulum.— Tulum se ha convertido en un campo minado para inversionistas extranjeros. Al menos cuatro casos judiciales destacados, incluyendo una demanda impulsada por inversionistas chilenos contra los promotores del Edificio Monarca, exponen un escándalo que involucra contratos inválidos, terrenos en zonas restringidas y millones de dólares evaporados. Estos litigios suman más de 100 víctimas y podrían forzar reformas regulatorias en el sector inmobiliario mexicano, según expertos consultados.
El detonante más reciente es la acción legal interpuesta por un grupo de inversionistas chilenos contra los desarrolladores del Edificio Monarca, un proyecto residencial de 24 departamentos en el exclusivo fraccionamiento Aldea Zama. Los demandantes acusan a los promotores de violar leyes mexicanas al no informar sobre el estatus de “zona restringida” del terreno, ubicado en la franja costera de 50 kilómetros donde los extranjeros no pueden adquirir propiedades directamente. La solución legal obligatoria –un fideicomiso bancario autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores– nunca fue gestionada ni mencionada, lo que invalida el contrato según la Ley de Inversión Extranjera. Los chilenos exigen la devolución de al menos 40,000 dólares por inversionista, más indemnizaciones por daños morales y la nulidad total del acuerdo. “Pagamos en preventa con la promesa de rentabilidad vacacional, pero nos vendieron humo en un terreno prohibido”, declaró uno de los afectados, quien solicitó anonimato por el proceso en curso.
Este caso se suma a una ola de demandas que ha sacudido Tulum desde 2024, impulsada por el colapso de más de 70 proyectos en preventa que nunca se materializaron. Según reportes de Bloomberg y El Financiero, cientos de compradores –mayoritariamente extranjeros de clase media de EE.UU., Europa y Latinoamérica– perdieron ahorros destinados a residencias vacacionales, con montos que oscilan entre 40,000 y 200,000 dólares por unidad. El total estimado en fraudes supera los 100 millones de dólares, agravado por dos muertes sospechosas de promotores y la quiebra de empresas “fantasma”.
Entre los litigios relacionados que amplifican el precedente del Monarca:
Laguna Azul y Akela: 17 inversionistas, representados por el abogado Francisco Siman, demandan a los constructores por 70 unidades no entregadas. Las víctimas, que pagaron adelantos de hasta 191,000 dólares, encontraron terrenos baldíos y construcciones inconclusas. El caso incluye cargos penales por fraude y desvío de fondos, con estimaciones de 12 millones de dólares en pérdidas.
Solemn Lagoon: Shawnie Grant y otros 20 compradores extranjeros iniciaron acciones civiles tras recibir videos falsos de “avances” en la obra. Invirtieron 159,000 dólares cada uno, pero el proyecto se evaporó por préstamos no declarados que priorizaron a acreedores sobre los depósitos. La abogada Estrella Ríos, quien recibe dos llamadas diarias de víctimas, califica esto como “el lado oscuro del boom pandémico”.
Xunic Tulum: 35 inversionistas exigen nulidad contractual por exclusión de sus pagos en un préstamo de 1.6 millones de dólares otorgado a los promotores. El abogado Walter Piñeiro confirma que los contratos omitieron cláusulas de protección, similar al fallo pendiente en Monarca.
Estos cuatro casos, que involucran al menos 100 afectados directos, destacan patrones comunes: preventas agresivas durante la pandemia, promesas de plusvalía impulsada por el Tren Maya y el nuevo aeropuerto, y omisiones sobre regulaciones como el fideicomiso en zonas restringidas. La Asociación Nacional de Abogados de Empresas del Colegio Inmobiliario (ANADE) reporta que 7 de cada 10 desarrollos en Tulum enfrentan conflictos legales, superando a Cancún y Playa del Carmen en tasas de estafas.
El contexto del escándalo remonta al “boom inmobiliario” de 2020-2022, cuando Tulum pasó de selva virgen a epicentro de nómadas digitales y turistas remotos. Proyectos como Monarca, lanzado en 2021 por inversionistas chilenos como Juan Pablo Sotoluque y Rodrigo Morelli con una inversión inicial de 6 millones de dólares, atrajeron compradores con retornos de hasta 12% anual vía Airbnb. Sin embargo, la sobreoferta –más de 10,000 unidades en reventa para 2025– y la falta de permisos han revertido el sueño: ventas cayeron 35% y 26 desarrollos operan ilegalmente, según la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (SEDETUS).
Abogados como Ríos advierten que estos juicios podrían marcar un hito, obligando a revelaciones obligatorias sobre riesgos legales y fideicomisos. “Es un llamado a la Profeco y al gobierno de Quintana Roo para digitalizar tribunales y regular preventas”, afirma. Mientras, víctimas como los chilenos de Monarca gastan miles en litigios transfronterizos, con procesos que tardan años por burocracia.
Para inversionistas, la lección es clara: verificar el Registro Público de la Propiedad, exigir notarios independientes y evitar preventas sin garantías bancarias. Tulum sigue atrayendo –con 20 millones de turistas anuales–, pero su “paraíso” ahora exige cautela. El fallo en estos casos, esperado para 2026, podría redefinir las reglas para extranjeros en México.